FAQ 1 : Pertanyaan berkenaan pecah bahagi tanah.

Assalamualaikum w.b.t,

Daripada mula saya buka blog ini dan mula menulis berkenaan dengan dunia ukur tanah ni, ramai yang emailkan saya minta pendapat itu ini (walhal saya pun masih lagi junior dalam bidang ukur tanah ni), untuk post ini saya highlight kan berkenaan dengan orang awam, terutamanya dalam permasalahan pecah bahagi tanah, atau pecah sempadan tanah. Alhamdulillah setakat ini saya masih lagi dapat cuba membantu apa yang termampu, termasuk memberi pandangan dan nasihat, juga membuat sedikit sebanyak sketch untuk mereka.

Daripada banyak-banyak email tu, saya ambil contoh email ada seorang hamba Allah ni. Dalam email ini, dia ada beritahu yang dia hadapai masalah untuk ambil bahagian dia dalam sekeping tanah yang dikongsikan dengan 5 yang lain (pemilik ada 6 orang semuanya). Jadi hamba Allah ni pun email lah sketch lebih kurang tanah tu daripada geran dia dan pembahagian yang mereka buat.

Dalam email terdahulu, dia ada maklum yang pada tanah tu sudahpun ada yg buat rumah. Jadi saya minta dia sketchkan kedudukan rumah lebih kurang dimana, dan inilah hasil email beliau.

Jika dilihat pada sketch beliau, kita boleh lihat tanah ini dibahagikan kepada 6 bahagian (6 orang pemilik), dan dibahagi dengan posisi memanjang (2 + 2 + 2) pada asalnya. Ini mungkin adalah kaedah pembahagian yang orang dulu-dulu tetapkan, selalunya macam tu lah.

Jadi, bila disemak, panjang bukaan sisi lot asal ini hanyalah lebih kurang 46 meter sahaja, dimana jika dibahagikan kepada 2 menjadi 23 meter buka sisi per lot secara kasarnya. Apa yang penting disini ialah tujuan hamba Allah ini ialah hanya untuk keluarkan bahagianya sahaja, saya anggap untuk didirikan rumah mereka.

Jika dilihat hasil pecahan secara kasar, panjang lot tiada masalah, tapi dengan hasil bukaan sisi lot 23 meter, selepas di tolak jalan akses masuk (mungkin 10 kaki, 15 kaki atau 20 kaki, bergantung pada kebenaran pihak berkuasa di tempat itu), ianya menjadi sedikit sempit dan pada pengalaman saya, nanti bila dibuat rumah jadi tak cantik. Kenapa....???? Selalunya, untuk buat rumah, kawasan lot itu perlu di jarakkan 20 kaki di bahagian depan, 10 kaki di kiri lot, 10 kaki di kanan lot dan 10 kaki di belakang lot, ini adalah kiraan kebiasaannya lah, yang luar biasa itu lain cerita. Jadi, selepas di tolak ini, ruang yang tinggal terlalu sempit. Kebiasaannya bukaan sisi rumah 50 @ 55 kaki itu adalah minimum, cukup sedap tapi kalu lebih lagi sedap.

Banyak faktor lagi, antaranya sebenarnya seperti :

1. Akses jalan keluar masuk boleh dibuat di tengah-tengah lot itu untuk kesemua lot. Saya anggarkan lebar sisi lot ialah 229ling (tak nampak sebab bertindih), bersamaan dengan 46 meter. Jika di tolak dengan cadangan jalan 6.096 meter (20 kaki), baki yang tinggal ialah 40 meter, dibahagikan 2 menjadi 20 meter bukaan sisi untuk setiap lot secara kasar. Dengan bukaan sisi 20 meter (66 kaki), ditolak dengan 20 kaki, masih lagi berbaki 46 kaki, ok lah lagi untuk di buat rumah (pengalaman saya yang paling elok minimum 50 atau 55 kaki).
2. Yang keduanya ialah kedudukan 2 rumah yang sedia wujud tu. Perlaksanaan faktor 1 diatas hanya boleh dibuat sekiranya kedudukan rumah itu mengizikan jalan di buat ditengah-tengahnya.Kalau ruamh itu berada ditengah-tengah lot, faktor 1 atas tadi tidak dapatlah dilaksanakan, terpaksalah kita pusing ke design lain.

Banyak lagi sebenarnya informasi yang perlu diberitahu kepada Jurukur itu jika berhajat untuk buat pecah lot atau pecah bahagian. Antara yang dapat saya senaraikan ialah  lebih kurang ini :

1. Photostet penuh geran, ada rajah lot, senarai penama yang ada dalam geran itu dan bahagian masing-masing, No. Lot, dan No. Pelan Diperakui atau Pelan Akui.
2. Informasi berkenaan dengan jika sudah ada apa2 binaan kekal pada tanah itu, rumah, kedai atau sebagainya yang bersangkut-paut dengan kepentingan mana-mana penama yang ada dalam geran itu. Kalau boleh, sketch kan lebih kurang, pak cik, mak cik, abang, kakak pinjam lah pensil warna anak-anak kejap untuk sketch : ) . Lukis kotak-kotak pun tak apa. COntoh macam email yang hamba Allah beri di atas. Kedudukan binaan-binaan ini penting untuk Jurukur design pecahan lot nanti supaya setidak-boleh kita dapat elakkan daripada garisan sempadan pecahan yang di buat nanti lalu atau terkena binaan-binaan tersebut. Untuk ini, "SELALUNAY JURUKUR PERLU MEMBUAT UKURAN DULU, JADI TUAN TANAH PERLU MEMBAYAR SEDIKIT BAYARAN PENGUKURAN, SELALUNYA KAMI JURUKUR PANGGIL UKUR OFFSET. KOS INI ADALAH BERASINGAN, TIDAK TERMASUK DENGAN KOS UNTUK PROSES PECAH SEMPADAN @ BAHAGIAN NANTI. KOSNYA PULA BERGANTUNG : )
3. Akses jalan ke lot asal itu, kalau boleh sketchkan juga secara kasar dimana posisi laluan ini sampailah masuk ke lot tuan-tuan dan puan-puan. Nyatakan juga samada jalan sudah bertar, tau ajalan batu, ataupun jalan tanah. Sejarah berkenaan dengan adanya jalan itu juga kalau boeh diberitahu lagi cantik, samada jalan sudah digezetkan atau selalunya orang kampung panggil "jalan tok penghulu" atau "jalan YB" yang mana tuan-tuan tanah sepakat memberi izin untuk buat jalan di tepi / depan / belakang tanah mereka. Akses ini penting untuk Jurukur designkan pecahan lot nanti, supaya cadangan jalan untuk pecahan itu nanti dapat dihubungkan dengan jalan sedia ada.

Selalunya itulah informasi yang kami jurukur perlukan untuk permulaan proses sketch pecahan dan selepas siap sketch, perbincangan lanjut akan di buat bersama penama-penama yang terlibat dan jika semuanya setuju, barulah kita boleh mula dengan proses permohonan seara rasmi.

Jadi, berbalik kepada email hamba Allah tadi, mengenai pembahagian memanjang 2 + 2 + 2 tu, kalau diminta pendapat saya, ianya lebih cantik lagi kalau di buat pembahagian memanjang 1 + 1 + 1 + 1 + 1 + 1. Lot pecahan yang dibuat akan lebih sesuai dan cantik untuk dibuat rumah.

Ini adalah contoh sahaja, tetapi yang muktamad masih lagi perlu ikut apa yang telah dibahagikan dahulu.

Jadi kepada mana-mana orang awam yang berhajat untuk buat pecah sempadan atau bahagian dan perlukan perkhidmatan Jurukur, sediakan lah maklumat-maklumat seperti yang di nayatakan di atas. nsyallah ianya akan memudahkan kami menjalankan kerja kami untuk anda : ) .

Terima kasih.

Read more...

[Siri 3] PECAH SEMPADAN dan PECAH BAHAGIAN

Assalamualaikum w.b.t

Bersambung daripada siri sebelumnya....

Apa yang kita / kami di Jurukur Tanah Berlesen (JTB) buat seterusnya?

PERSETUJUAN CLIENT PADA PELAN CADANGAN PECAHAN.

Untuk proses samada pecah sempadan atau pecah bahagian ni, untuk permulaan ialah proses buat sketch secara kasar pecahan lot yang bakal di buat tu. Kadang-kadang, client-client yang datang ni ada idea masing-masing macam mana susun atur pecahan lot tu. Untuk itu, kita hanya semak samada susun atur daripada idea mereka tu boleh digunapakai dan menepati syarat-syarat kelulusan permohonan atau tidak. Kalau ok, teruskan saja sketch idea susun atur merak tu dan kalau di dapati idea susun atur mereka tu tidak boleh di guna pakai, bagitahu elok-elok kepada mereka dan buat satu cadangan susun atur pecahan lot dan minta pendapat mereka. Di sini lah proses rundingan antara kita / kami di JTB dengan client-client kami untuk dapatkan persetujuan mereka. Jika mereka setuju dengan cadangan yang kita buat, teruskan dengan proses seterusnya.

Mengenai pecah bahagian secara khususnya, sebagai contoh yang melibatkan tanah pusaka. Kadang-kadang tu, mereka dah tetapkan sempadan bahagian masing-masing secara kasar di atas tanah, mungkin daripada persetujuan masing-masing sebelum ini. Perlu di ingat, setiap proses samada pecah sempadan atau pecah bahagian ni perlu mendapat persetujuan dan tandatangan tanda setuju daripada setiap penama yang ada pada geran tu untuk kelancaran proses seterusnya. Jadi, jika sebelum client datang tu mereka dah ada sempadan bahagian masing-masing, maka ikut je lah cadangan susun atur mereka tu untuk mengelakkan sebarang masalah mendapatkan persetujuan setiap penama tu.

Contoh plan cadangan pecahan lot untuk Pecah Bahagian.

PERKARA YANG PERLU DIAMBIL PERHATIAN UNTUK MEMBUAT PELAN CADANGAN.

Untuk proses membuat pelan cadangan ni, ataupun yang mana kita / kami panggil sebagai PRE-COMP atau PELAN PRA-HITUNGAN, terdapat beberapa perkara yang perlu di beri perhatian. Setiap cadangan pecahan lot itu mestilah bersesuaian dengan syarat-syarat, samada untuk permohonan PECAH SEMPADAN atau PECAH BAHAGIAN yanag mana syarat-syarat ini adalah tertakluk kepada PIHAK BERKUASA TEMPATAN (PBT) di kawasan masing-masing. PBT ini ialah samada PEJABAT TANAH dan DAERAH atau PEJABAT TANAH dan GALIAN atau MAJLIS DAERAH atau MAJLIS PERBANDARAN atau PERANCANG BANDAR dan DESA atau lain-lain pihak berkuasa yang bersangkut-paut dengan tanah dan kegunaannya di sesuatu kawasan itu.

Jadi, setiap pihak yang berkenaan itu mempunyai syarat-syarat masing-masing yang perlu di ikuti sebelum mereka memberi kelulusan untuk sesuatu permohonan pecah lot atau tanah itu.

Sebagai contoh, untuk pecah sempadan khususnya, simpanan jalan perlu diperuntukkan untuk setiap pecahan lot itu yang mana simpanan jalan ni selalunya pada kadar 20 kaki atau 6.096 meter, namun masih lagi bergantung kepada PBT di kawasan masing-masing.

Antara perkara yang perlu disemak ialah :

1. Buat semakan samada telah berlaku pengambilan tanah pada lot tersebut atau tidak. Sebagai contoh pengambilan untuk jalan raya, saliran atau lain-lain. 
2. Buat semakan samada lot-lot disebelah lot yang nak dipecahkan itu sudah mempunyai jalan masuk atau sudah di pecahkan atau tidak.
3. Buat semakan samada ada atau tidak jalan / akses masuk ke lot yang hendak di buat pecahan itu?
4. Buat semakan dikawasan lot samada jika ada pihak yang berkepentingan dengan lot tanah tu atau tidak. Sebagi contoh, pada tanah tu ada laluan kabel TNB.
5. Buat semakan jika terdapat apa-apa bangunan / rumah sudah didirikan di atas tanah tu. Ini adalah penting lebih-lebih lagi untuk pecah bahagian.
6. Semak samada tanah tersebut dikenakan apa-apa syarat nyata atau tidak.
7. Semak jenis kegunaan tanah tersebut.
8. Untuk pecah bahagian, bahagian setiap penama perlu di beri perhatian kerana keluasan pecahan lot adalah bergantung kepadanya.

Itu antara perkara-perkara yang perlu dibuat semakan kerana ianya berkait rapat dengan proses untuk mendapatkan kelulusan daripada PBT. Mungkin ada yang aku terlupa untuk tulis, nanti aku update lagi. Insyallah.

Untuk semakan seperti no. 4 yang aku tulis kat atas tu, laluan kabel TNB. Pihak TNB dan PBT telah bersetuju dan mensyaratkan tidak ada apa-apa pembinaan boleh di buat pada kadar 40 meter, 20 meter ke kiri dan ke kanan daripada tengah kabel TNB tu. Ini akan memberi impak kepada client jika tujuannya untuk buat pecahan lot itu untuk di bangunkan sebagai kawasan perumahan misalnya. 

Garisan dashed menunjukkan rizab laluan kabel TNB yang merentasi lot.

Selain itu, semakan no.1 yang aku tulis tu juga penting kerana ianya akan memberi kesan kepada keluasan lot-lot yang akan dipecahkan itu. Misalnya jika tidak di buat semakan pengambilan, cadangan pecahan yang kita / kami buat itu adalah berdasarkan pada saiz lot di dalam geran atau pelan akui. Jika pengambilan, sebagai contoh untuk saliran telah dibuat, maka tentunya saiz atau keluasan lot telah berubah, selalunya keluasan makin mengecil dan ini akan memberi perbezaan keluasan lot selepas pengambilan dibuat dengan sebelum pengambilan di buat. Jadi, cadangan pecahan lot yang kita / kami buat itu salah dan automatiknya akan di tendang keluar jika terus di buat permohonan ke PBT, harus di baiki semula dan ini akan melambatkan proses permohonan dan mendapatkan kelulusan PBT.

UKURAN OFFSET.

Ukuran offset atau secarakasarnya mengambil detail apa-apa bangunan atau jalan yang ada pada lot tersebut. Seperti semakan no.5 yang aku tulis tu, ukuran offset ni penting kerana ianya menentukan bagaimana pecahan itu harus dibuat supaya garisan sempadan pecahan yang dibuat itu tidak kena pada tengah-tengah rumah yang wujud pada lot tersebut misalnya.

Jadi, jika ukuran offset ini dibuat, garisan-garisan pecahan yang akan dibuat nanti boleh kita adjust supaya tidak terkena rumah tu.

Contoh butiran seperti rumah sedia ada dan jalan yang wujud di atas lot yang terlibat untuk pecahan.

Selain itu, untuk semakan no.4, laluan kabel TNB pun perlu di buat ukuran offset terlebih dahulu sebelum pelan cadangan pecahan dibuat.

JALAN / AKSES MASUK KE LOT.


Perkara paling utama, setiap lot perlu ada jalan / akses masuk ke lot tersebut. Ini juga perlu di beri perhatian, lebih-lebih lagi untuk pecah sempadan. Jika lot tersebut tiada jalan / akses masuk ke lot itu, ataupun berselang 1 atau 2 lot daripada jalan / akses sedia ada. Jalan yang sedia ada itu juga perlu di di ukur / ambil offset supaya permohonan untuk mendapatkan hak laluan atau Right of Way (R.O.W) ke lot tersebut boleh dibuat, sekaligus boleh menyokong permohonan pecahan lot itu nanti. Disini, persetujuan daripada tuan-tuan tanah yang terlibat perlu di perolehi, mungkin dengan sedikit bayaran, bergantung pada budi bicara tuan-tuan tanah tersebut. Secara lisannya, client itu sendiri perlu berurusan dengan tuan-tuan tanah yang terlibat, dengan berpandukan nasihat daripada kita/ kami.

LAIN-LAIN.


Selain daripada itu, terdapat banyak lagi perkara yang perlu di beri perhatian untuk membuat pelan cadangan pecahan ni. Semakan sentiasa perlu dibuat merujuk kepada PBT di kawsan masing-masing. kerana setiap PBT mempunyai arahan yang berbeza mengikut kesesuaian kawasan tersebut.

Jika pelan cadangan yang dibuat itu dipersetujui oleh client, barulah plan PRA-HITUNGAN atau PRE-COMP yang betul dibuat untuk proses permohonan ke PEJABAT TANAH.

-Tamat siri 3-

OK, bye.

Read more...

[Siri 2] PECAH SEMPADAN dan PECAH BAHAGIAN

Assalamualaikum w.b.t....

Lewat sebulan 2 ni, agak ramai, lebih-lebih lagi student yang hantar email tanya pasal Kadaster ni, nak-nak lagi pasal eKadaster ni. Ada juga orang yang call tanya prosedur-prosedur macam mana nak pecah lot tanah dia.

Jadi, untuk itu, sempena bulan Ramadan ni walaupun tiada kaitan dengan bulan Ramadan, aku rasa nak tulis serba sedikit apa yang kami di Firma Jurukur Tanah Berlesen ni buat untuk kerja-kerja yang melibatkan ukur hakmilik, atau ukur kadaster ni.

Sebagai permulaan, aku kasi cerita sikit secara am mengenai ukur kadaster ni, samada  PECAH SEMPADAN atau  PECAH BAHAGIAN, dimana 2 benda ni lah yang banyak kita / kami di Jurukur Berlesen buat.

Kebiasaanya, apabila client datang pada kami, tujaunnya satu je, nak pecah lot tanah mereka kepada beberapa bahagian. Jadi, kepada kita / kami di pihak jurukur berlesen selalunya perlu terangkan mengenai prosedur nak pecah lot tanah ni. Perkara pertama, terangkan, untuk pecah lot tanah ni ada 2 jenis, iaitu PECAH SEMPADAN dan PECAH BAHAGIAN.


PECAH BAHAGIAN dan PECAH SEMPADAN secara am.
(Dulu aku dah tulis sikit disini.)

Kebiasaanya, kalau client tu datang bawak geran yang jenis ada 2, 3, 4, 5, 6, 7 dan banyak-banyak nama pada geran tu, selalunya ianya akan melibatkan proses PECAH BAHAGIAN kerana selalunya, bila atas geran ada banyak nama ni, mereka mesti nak pecahkan bahagian penama-penama yang ada atas geran tu ikut bahagian masing-masing supaya setiap satu antara meraka boleh pegang geran bahagian masing-masing. Senang cerita, dari geran yang mereka kongsi banyak-banyak nama, mereka boleh dapat satu geran individu masing-masing secara mutlak, tanpa ada kaitan dengan penama-penama yang lain tu. Sebagai contoh, geran tanah pusaka yang ada nama adik-beradik.

Namun begitu, terdapat beberapa syarat-syarat yang perlu di semak dan di patuhi untuk buat PECAH BAHAGIAN ni dan kelulusan untuk permohonan PECAH BAHAGIAN ni bergantung kepada samada pecahan yang kita buat tu mengikut syarat-syarat yang ditetapkan atau tidak. Syarat ni selalunya berkait rapat dengan PIHAK BERKUASA TEMPATAN di kawasan masing-masing, dan yang paling penting, KANUN TANAH NEGARA dan lain-lain kanun yang berkaitan.

Kata singkat untuk PECAH BAHAGIAN, masuk geran banyak-banyak nama, lepas pecah setiap satu geran yang keluar tu dah jadi nama asing-asing, mengikut bahagian masing-masing.

Mengenai PECAH SEMPADAN pula, kebiasaanya ianya melibatkan geran tanah individu, tapi kadang-kadang pun ada jugak yang geran jenis 2, 3, 4, 5 nama yang nak buat PECAH SEMPADAN ni. Senang cerita, 1 orang ni, dia ada sekeping tanah luas 2 ekar, geran nama dia sorang je. Dia nak pecah tanah dia tu kepada lot-lot rumah dan bila kaluar geran tu, dia nak jual lot-lot yang dipecahkan tu. Selalunya pun, orang buat PECAH SEMPADAN ni untuk jual, ataupun jenis orang yg ada banyak anak, nak bagi sorang satu lot. Selalunya juga, pecahan-pecahan yang dibuat akan berdasarkan kepada saiz-saiz untuk lot-lot seperti rumah teres, rumah kedai (gudang) ataupun rumah bonglow.

Sama seperti PECAH BAHAGIAN, permohonan bagi PECAH SEMPADAN ini juga bergantung kepada PIHAK BERKUASA TEMPATAN di kawasan masing-masing, dan yang paling penting, KANUN TANAH NEGARA dan lain-lain kanun yang berkaitan.

Kata singkat untuk PECAH SEMPADAN, masuk geran nama individu, lepas pecah, setiap satu geran yang keluar tu keluar akan nama individu tu jugak. Kadang-kadang pun boleh jadi masuk geran nama 2, 3, 4.......orang, lepas pecah, setiap satu geran yang keluar tu akan masih lagi nama 2, 3, 4......orang tu jugak.

Begitulah secara ringkasnya mengenai PECAH BAHAGIAN dan PECAH SEMPADAN ni. Nanti karang kita masuk detail mengenai 2 benda ni.

-Tamat siri 2-

Ok, bye.

Read more...

[Siri 1] PECAH SEMPADAN dan PECAH BAHAGIAN

Assalamualaikum w.b.t....

Teaser untuk entri PECAH SEMPADAN dan PECAH BAHAGIAN

Cukup dulu untuk permulaan. Nanti sambung lagi.

Bye.

Read more...